不動産投資物件を選ぶ中で、初心者が手を出しても問題が少なく、一番
お得な物件はどんなものでしょうか？。それを知るには日本の不動産に
対する評価の実態を知らなければなりません。
日本の不動産に対する評価はバブルが終わった今でも未なお土地本位
制です。簡単に言えば土地に建っている建物はほとんど評価の対象にな
りません。
不動産投資物件は、そのような理由から、土地本位な考え方を理解すれ
ば、おのずと土地付きの建物を購入するほうが良いということがわかりま
す。
ところで何故、日本はそこまで土地にこだわるのでしょうか。
それは土地は税法上、唯一減価償却しないものだからです。
銀行などの金融機関は構築物にはほとんど担保価値をおいていません。
また、税制においても、不動産投資物件のうち、建物は評価上、土地の
マイナス評価にさえなっています。これは、建物がどんなに美しくすばらし
いものであっても同様です。
不動産投資物件を実際に購入する際には、必ずといっていいほど銀行や
信用金庫に融資を仰ぐことになります。そのため銀行などが担保価値を
みている土地を持っているのといないのとでは融資総額が全く違います。
銀行は土地に比べて建物に対しては異常なほど安く評価する場合もあり
ます。これはやはり、流通性に乏しいことと、何かの問題が発生した場合
、土地は間違いなく残る性質がありますが、建物はそうではなく、確実
に崩れゆくものだからです。
不動産投資物件に対してもこのように銀行の土地本位の評価はバブル
後の現在も変わっていません。もしここで土地付きの中古アパートを購入
したらどんな展開になるでしょう？。すでに建物は中古のため評価価格
はほとんど０です。つまり土地付き中古アパートは建物付きでも土地だけ
の金額で購入できるのです。その上、税制上は土地に建物が付属した
場合の評価額は実際よりもかなり低くなります。ただ、実際にあなたに
収益をもたらしてくれる部分は、購入した不動産投資物件のなかで、二
束三文で譲り受けた建物部分なのです。
不動産投資物件を購入する初心者にうってつけなのは不動産投資物件
の中でも土地付き中古アパートだといえます。
